Notiziario fiscale e legale

Tasso fisso o variabile? Tasso variabile con tetto massimo o tasso variabile con rata fissa?

Vediamo come segliere…

Non esiste una soluzione migliore in assoluto nella scelta tra tasso fisso e variabile in quanto è buona norma confrontarsi con la propria situazione finanziaria.

Il tasso di rifinanziamento principale, cioè il tasso ufficiale della Banca Centrale Europea, è oggi al minimo storico, e rimangono bassi anche Euribor e Irs,cioè i parametri più utilizzati per i mutui a tasso variabile e a tasso fisso.

Le banche, però, stanno generalmente aumentando lo spread, cioè il margine di guadagno applicato rispetto al parametro di riferimento vanificando la riduzione di Euribor e Irs con la conseguenza che i nuovi mutui risultano più costosi di quelli stipulati negli ultimi anni.

Il tasso variabile consente di approfittare dei livelli ridotti dei tassi anche se consideriamo l’aumento dello “spread” applicato dalle banche. L’attenzione va però posta sui possibili aumenti delle rate che devono essere raffrontati al reddito a disposizione di chi acquista. Il mutuo dura mediamente 20 anni e in un periodo così lungo possono avvenire grandi cambiamenti e quindi anche grandi incrementi all’importo della rata da pagare mensilmente.

Con il tasso fisso si dormono sonni più tranquilli, senza timore di un futuro rialzo dei tassi di interesse. A ciò si aggiunga il fatto che oggi il  tasso fisso non è molto superiore al tasso variabile. Praticamente con il tasso fisso chi compra sa già quale sarà la rata da pagare da oggi sino all’estinzione del mutuo, però la rata è sin dall’inizio più alta rispetto al tasso variabile.

Una via di mezzo che riunisce i pregi delle due forme di mutuo è quella proposta da alcune banche: il mutuo a tasso variabile con un “tetto” massimo predeterminato. In questo modo la rata è inferiore a quella di un mutuo a tasso fisso fino a qunado i tassi rimangono bassi. Se dovessero si ha comunque la certezza di non andare oltre un certo limite (che non è molto superiore al tasso fisso che potremmo ottenere oggi). Questa soluzione costa qualcosa in più, ma la differenza è ben ricompensata dalla tranquillità che può dare questa soluzione.

Altra alternativa può essere il tasso variabile con rata fissa con il quale, al crescere dei tassi, la rata non cambia, ma il mutuo si allunga. Alla fine l’operazione potrebbe costare di più, ma è sempre meglio di trovarsi a dover pagare rate troppo alte in rapporto al reddito percepito.

Non ci piacciono invece i mutui che lasciano la possibilità di scegliere tra tasso fisso e variabile ogni tre o cinque anni. Al momento della scelta, se i tassi saranno saliti, volendo passare al fisso, bisognerà utilizzare il tasso fisso allora vigente che sarà già aumentato. Con questo mutuo quindi la possibilità di trovarsi in difficoltà a pagare le rate del mutuo non è scongiurata.

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Si può applicare l’aliquota IVA del 4% alle prestazioni di servizi commissionate, in corso d’opera, direttamente dalla persona fisica, all’impresa appaltatrice che sta edificando la sua “prima casa� (per conto della cooperativa edilizia a proprietà divisa di cui la persona fisica è socio), al fine di apportare alcune migliorie all’abitazione.
Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 22 del 22 febbraio 2011.
Nel caso di specie, una cooperativa edilizia a proprietà divisa commissionava la costruzione di abitazioni “non di lusso� ad una società costruttrice. In corso di edificazione, il socio della cooperativa commissionava alla medesima ditta appaltatrice alcuni interventi aggiuntivi migliorativi sull’immobile abitativo che costituirà la sua prima casa. Egli concorda e gestisce direttamente con l’impresa appaltatrice l’esecuzione e il pagamento delle opere extra-capitolato che richiede.
Secondo quanto chiarito dall’Agenzia, nel caso in oggetto, l’aliquota agevolata del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72, trova applicazione:
- sia alle prestazioni rese dall’appaltatore nei confronti della cooperativa, aventi ad oggetto la costruzione dell’immobile;
- sia alle prestazioni rese nei confronti del singolo socio, relative agli interventi di miglioria (extra-capitolato).

Per quanto riguarda il primo punto, come riconosciuto dalla stessa Agenzia, non vi sono difficoltà, atteso che l’applicabilità della aliquota IVA del 4% è pacificamente riconosciuta dalla norma nel caso di prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione ex novo di fabbricati a destinazione abitativa non di lusso commissionati da cooperative edilizie.

Per quanto concerne, invece, le diverse prestazioni rese direttamente nei confronti del socio persona fisica e volte al miglioramento dell’abitazione, la risoluzione giunge, mediante un’interpretazione basata anche sulla ratio della norma  agevolativa, a riconoscere la spettanza dell’aliquota del 4%.

Le migliorie si inseriscono nella costruzione

Infatti – rileva l’Agenzia – le prestazioni richieste dal socio alla società costruttrice non hanno ad oggetto un intervento di ristrutturazione edilizia, in quanto l’alloggio su cui intervengono i lavori non è ancora completamente realizzato.
Invece, sono prestazioni che si inseriscono nel processo di costruzione dell’immobile e perseguono lo scopo di inserire materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una migliore funzionalità dell’abitazione.
In quest’ottica, pertanto, tali prestazioni, in quanto relative alla costruzione dell’immobile e operate nei confronti del socio persona fisica, possono usufruire dell’aliquota agevolata del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72 a condizione che, però:
- il socio sia in possesso delle condizioni agevolative “prima casa�, definite dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e renda le dichiarazioni richieste dalla legge;
- l’abitazione, dopo le “migliorie�, conservi le caratteristiche non di lusso di cui al DM 2 agosto 1969.

Inoltre – aggiunge l’Agenzia – le conclusioni sopra raggiunte sono confermate dal fatto che, nella CM 30 novembre 2000 n. 219, sia stata riconosciuta la spettanza dell’aliquota IVA del 4% in relazione ai lavori di ampliamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione, nell’ipotesi in cui il committente sia una persona fisica in possesso dei requisiti di “prima casa�. In quella sede, infatti – ricorda l’Agenzia – la ratio era stata individuata nella finalità di agevolare interventi idonei a migliorare le condizioni di utilizzo della prima casa.

Tale idoneità – conclude l’Agenzia – ricorre certamente nel caso delle migliorie costruttive realizzate nel caso di specie.
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A partire da sabato 17 settembre 2011, data di entrata in vigore della legge 148/2011 di conversione del D.L. 138/2011, l’Iva è passata dal 20% al 21%.

Sull’acquisto di case cosa è cambiato?

Fortunatamente nella stragrande maggioranza delle compravendita l’Iva non è variata. Quindi per gli acquisti di prime case è rimasta al 4% mentre sulle seconde case al 10%.

Le uniche compravendite interessate dall’aumento dell’Iva riguardano gli immobili non abitativi o gli immobili abitativi di lusso.

Lo ricordiamo che un abitazione è da considerarsi di lusso, ai sensi del D.M. del 2 agosto 1969, in presenza dei seguenti requisiti:

Questa innovazione normativa non ha quindi toccato le aliquote della stragrande maggioranza delle compravendite.
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L’art.1, comma 17, lett. b), della legge 244/2007 (legge Finanziaria 2008) ha ripristinato la detrazione IRPEF del 36% per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzioni o da cooperative che provvedano anche alla successiva vendita o assegnazione, introdotta per la prima volta dal 1° gennaio 200210, ed in vigore fino al 30 giugno 2007. Da ultimo, l’art.2, comma 10, lett.c, della legge 191/2009 (Finanziaria 2010), ha ulteriormente prorogato i termini di applicazione di tale beneficio fiscale.
Pertanto, l’applicabilità dell’agevolazione è attualmente riconosciuta nel rispetto delle seguenti condizioni:

• i lavori di recupero devono consistere tassativamente in interventi di restauro o risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (art.31, primo comma, lettera c, d, legge 457/78, trasfuso nell’art.3 del Testo Unico dell’edilizia, D.P.R. 380/2001);
• tali lavori devono essere eseguiti sull’intero fabbricato dal 1° gennaio 2008 ed entro il 31 dicembre 2012;
• il rogito deve avvenire entro il 30 giugno 2013. Il beneficio si applica anche in caso di vendita di una singola unità abitativa, in quanto non è richiesta la cessione contestuale di tutte le unità immobiliari;
• i predetti lavori devono essere realizzati da una impresa di costruzione o ristrutturazione, ovvero da una cooperativa edilizia, che provvede alla successiva vendita o assegnazione dell’immobile agevolato.

Per questa fattispecie, la detrazione del 36% (da ripartire in 10 quote annuali costanti) va calcolata forfetariamente, su un importo pari al 25% del corrispettivo di acquisto, da assumere nel limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare.
Conseguentemente, in presenza di più soggetti che sostengono le spese per l’acquisto di una singola abitazione ristrutturata, la detrazione spetta nel limite massimo di 48.000 euro, da suddividere fra i diversi comproprietari, in base al costo di acquisto sostenuto da ciascuno di essi.

ESEMPIO 1

Prezzo dell’unità abitativa = €100.000*
Importo ammesso in detrazione:
25% x €100.000 = €25.000 (importo inferiore al limite massimo di €48.000)
Importo detraibile:
36% x €25.000 = € 9.000
Importo complessivamente detraibile = € 9.000 in 10 anni

ESEMPIO 2

Prezzo dell’unità abitativa = €500.000*
Importo complessivo ammesso in detrazione: 25% x €500.000 = €125.000
Opera il limite di €48.000 per unità immobiliare
Importo detraibile:
36% x €48.000 = € 17.280 in 10 anni

* Nel prezzo d’acquisto è compresa anche l’IVA (C.M. n.24/E del 10 giugno 2004)

Sostanzialmente per ogni immobile il cui prezzo superi € 192.000 (il cui 25% corrisponde a € 48.000) l’importo massimo detraibile corrisponde a € 17.280 da “spalmare” in 10 anni.

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Quando si acquista un immobile, benchè si tratti di un’operazione in cui è spesso l’emozione o la presenza di caratteristiche ricercate ad orientare l’acquirente, è buona norma raffrontare il prezzo alla metratura dell’immobile.

Per questo è importante conoscere come si calcola la superficie di un immobile ed in particolar modo sapere quanto “pesano” le pertinenze e generalmente gli spazi accessori all’immobile da acquistare. Stiamo parlando della tanto inflazionata “superficie commerciale“.

La norma di riferimento è la UNI 10750 elaborata dall’UNITER (Organismo di Normazione e Certificazione di Sistemi Qualità Aziendali Commercio, Turismo e Servizi - piazza G. G. Belli 2, 00153 Roma), ente federato all’UNI, nell’ambito della propria Commissione “Servizi”, ed è stata approvata per la sua presentazione alla Commissione Centrale Tecnica dell’UNI il 30 settembre 1997.

Le superfici vanno così considerate:

• Superficie coperta

• 100% delle superficie calpestabile
• 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti)
• 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili autonomi)

• Superfici scoperta

• 25% dei balconi e terrazzi scoperti
• 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati)
• 35% di patii e porticati
• 60% delle verande
• 15% dei giardini di appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini
• Dal 25% al 50% delle cantine e soffitte “abitabili”

Calcolata la superficie è possibile reperire informazioni circa il prezzo al metro quadrato dal sito internet dell’Agenzia del Territorio, ente pubblico che gestisce l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) il quale fornisce una rilevazione indipendente, sull’intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni oppure consultando i portali immobiliari che rappresentano ormai una fonte importante per verificare i prezzi degli immobili.

Dai prezzi al metro quadrato ottenuti bisogna però apportare dei correttivi a seconda delle caratteristiche dell’immobile. I principali correttivi sono i seguenti:

• Piano attico + 20%
• Piano terra – 10%
• Piano seminterrato – 25%
• Ristrutturato dal 5% al 20%
• Da ristrutturare – 10%
• Immobile occupato – 30%
• Esposizione panoramica o su parco + 10%
• Esposizione Interna - 10%
• Esposizione Rumorosa -10%

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La recente manovra correttiva (D.L. 98/2011) ed il D.L. 70/2011 hanno introdotto semplificazioni e benefici per i soggetti interessati alle detrazioni del 36% sulle ristrutturazioni edilizie e del 55% per gli interventi tendenti al risparmio energetico.

SEMPLIFICAZIONI

1. Eliminazione dell’obbligo di comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate - Centro operativo di Pescara.

L’art. 7, comma 2 del D.L. 70/2011 prevede la sostituzione della comunicazione con l’indicazione nella dichirazione dei redditi dei dati catastali dell’immobile.

Si precisa che per l’acquisto di box pertinenziali di nuova costruzione (i nostri clienti hanno sempre questo beneficio) la comunicazione non andava inviata preventivamente, ma entro il termine dell’invio della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui il contribuente intendeva beneficiare della detrazione.

2. Eliminazione dell’obbligo di indicare il costo relativo alla manodopera

Semplificazione più per noi costruttori che per i clienti. In fattura andava infatti sempre indicato, pena la decadenza del beneficio, il costo per il personale addetto ai lavori.

Il calcolo non era mai stato troppo agevole e si prestava a numerosi dubbi applicativi.

Per questo la semplificazione in questione è veramente ben gradita, con buona pace dei Ministri Visco e Bersani che introdussero tale obbligo con il D.L. 223 del 2006.

BENEFICI

1. Riduzione della ritenuta dal 10 al 4%

I pagamenti, effettuati con appositi bonifici, dei lavori oggetto della detrazione del 36% scontavano una ritenuta del 10% sull’importo dei lavori al netto dell’Iva, calcolata forfetariamente al 20%. Ciò significa che su un pagamento di 1.200 Euro disposto dal cliente, l’esecutore dei lavori percepiva dalla banca o dalla posta l’importo di Euro 900 (1.200 - 200 Euro di Iva - 100 di ritenuta calcolata sul netto di 1.000).

Con la modifica in questione l’importo accreditato all’impresa esecutrice i lavori sarà pari a Euro 960.

Lo stesso dicasi per gli acquisti di box pertinenziali. Anche questa è quindi una novità che noi costruttori abbiamo visto con favore.

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Con il Decreto 17 dicembre 2010, n. 256, Regolamento recante la disciplina del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali, a partire dal prossimo mese di marzo sarà più semplice accendere un mutuo per i giovani che hanno un lavoro precario.

L’iniziativa rientra nell’ambito di un progetto del Ministro della Gioventù Giorgia Meloni, denominato Diritto al Futuro, che prevede anche altre misure, come prestiti per giovani meritevoli o posti di lavoro a tempo indeterminato per giovani genitori.

Il fondo di garanzia servirà a rendere gli istituti di credito più disponibili a concedere mutui a giovani coppie under 35 con contratti di lavoro atipici, fornendo una copertura di 75.000 euro che dovrebbe servire a garantire per le eventuali insolvenze dei sottoscrittori.

Il fondo prevede una dotazione finanziaria di 50 milioni di euro e potrebbe interessare circa 10.000 famiglie.
I vincoli per accedervi sono, però, abbastanza restrittivi. Potranno farne richiesta, infatti, solo le coppie, oltre che di età inferiore ai 35 anni, sposate (con o senza figli), oppure i nuclei familiari monogenitoriali con figli minorenni e per l’acquisto di un alloggio destinato a diventare prima abitazione.

Altri requisiti necessari per accedere al fondo sono i seguenti:
- più della metà del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da un contratto di lavoro atipico, quindi non a tempo indeterminato;
- il reddito Isee (Indicatore della situazione economica equivalente sulla base di valori reddituali e patrimoniali) non deve superare i 35.000 euro;
- la giovane coppia non deve essere intestataria di altri immobili ad uso abitativo;
- l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e deve avere una superficie inferiore a novanta metri quadrati.
I mutui ipotecari ammissibili non devono, inoltre, superare la soglia di 200.000 euro.

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La riforma della tassazione delle operazioni di leasing immobiliare, contenuta nell’art. 1 commi 15 e 16 della legge n. 220/2010, ha introdotto la possibilità di acquistare case ricorrendo al leasing immobiliare in alternativa al “classico” mutuo ipotecario.

Sino al 31 dicembre 2010 era infatti impensabile acquistare casa sottoscrivendo un contratto di leasing immobiliare in quanto il doppio passaggio (dal venditore al leasing inizialmente e dalla società di leasing all’utilizzatore con il riscatto) comportava una doppia tassazione, una in capo al leasing ed una in capo all’utilizzatore finale.

Dal 1° gennaio 2011, invece, in sede di riscatto sarà dovuta unicamente l’imposta di registro nella misura fissa di euro 168. Nella stessa misura si dovranno versare le imposte ipotecarie (euro 168) e catastali (euro 168).

La società di leasing dovrà invece pagare le imposte relative alla compravendita e quindi:

- Iva al 10%, imposta di registro euro 168, imposta ipotecaria euro 168, imposta catastale euro 168 se la vendita è soggetta ad Iva;

- Imposta di registro 7%, imposta ipotecaria 2%, imposta catastale 1% se la vendita è esente o fuori campo Iva.

Ricordiamo che la vendita è soggetta ad Iva solamente se effettuata da un venditore che abbia costruito o ristrutturato l’immobile entro 5 anni dalla vendita.

Ovviamente la società di leasing, che sosterrà l’esborso iniziale delle imposte, le riaddebiterà al cliente frazionandole nei successivi canoni di leasing.

Un primo limite ravvisabile da questa innovazione normativa consiste nell’impossibilità, da parte dell’acquirente con i requsiti prima casa, di beneficiare di tale agevolazione in quanto, essendo la società di leasing l’acquirente dell’immobile, non è sicuramente soddisfatto il requisito soggettivo per beneficiare dell’agevolazione. Sul punto si attendono però chiarimenti ufficiali.
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Se non volete che la vita condominiale diventi come nell’immagine sopra riportata, consigliamo vivamente la lettura della guida “Vivere in Condominio“.

La guida è stata elaborata dal Consiglio Nazionale del Notariato ed è destinata a chi intende acquistare un appartamento in Condominio.

Il codice civile norma il Condominio con i seguenti articoli:

- art. 1117: Le parti comuni dell’edificio;

- art. 1118: I diritti dei partecipanti;

- art. 1119: La indivisibilità delle parti comuni;

- art. 1120: Le innovazioni;

- art. 1123: La ripartizione delle spese;

- art. 1129: La nomina e la revoca dell’amministratore;

- art. 1130: Le attribuzioni dell’amministratore;

- art. 1131: La rappresentanza del condominio;

- art. 1135: L’assemblea e le sue attribuzioni;

- art. 1138: Il regolamento di condominio.

La guida fornisce utili indicazioni in merito alla proprietà esclusiva e comune, al regolamento di Condominio, alle attribuzioni dell’assemblea, alla figura dell’amministratore, al consiglio dei condomini, alle spese ed alla loro ripartizione per concludere con dei consigli che di seguito riportiamo:

1. La vita nella comunità condominiale impone il rispetto reciproco e la solidarietà tra tutti i condomini.

2. L’Amministratore è il vostro mandatario, munito di una esperienza specifica, egli saprà indirizzare le decisioni nel rispetto della legge e del regolamento di condominio.

3. Ricordate che l’Amministratore deve tutelare per definizione i vostri interessi anche se, per ipotesi, vi siete opposti alla sua nomina.

4. Manifestate il vostro interesse per la comunità condominiale partecipando attivamente alle assemblee del condominio ed alla discussione sui punti all’ordine del giorno.

5. Verificate l’andamento contabile del condominio e pagate puntualmente le quote ordinarie e straordinarie.

6. Attenetevi per i pagamenti alle modalità ed ai tempi determinati dall’assemblea.

7. Pagate preferibilmente con assegni, circolari o di conto corrente, e, in caso di pagamenti per contanti chiedete immediatamente una ricevuta (eviterete, a distanza di tempo, inutili ed antipatiche discussioni).

8. Discutete i progetti di spese importanti e, anche se non ufficialmente richiesti, cercate di acquisire pareri, anche dal vostro notaio, per aiutare la decisione dell’assemblea.

9. Ricordate che il preventivo da voi presentato non è per questa sola ragione il migliore in assoluto.

10. Sorvegliate l’amministrazione ed occupatevi di tutto ciò che potete, ma senza assumere per principio un atteggiamento critico nei confronti dell’operato dell’amministratore.

11. Giudicate lealmente l’operato dell’amministratore sapendo che un condominio esige da lui un lavoro importante di segretariato e di contabilità.

12. Non prendete posizione contraria relativamente alle spese dalle quali non pensate di ritrarre un profitto personale; siate solidali con la generalità dei condomini per il buon funzionamento del sistema e la conservazione dell’immobile.

Clicca sul link sottostante per scaricare la guida

VIVERE IN CONDOMINIO

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Gli immobili per mantenere il loro valore nel tempo ed essere sempre in grado di offrire un determinato comfort abitativo hanno bisogno di una manutenzione costante.
La guida che proponiamo, elaborata dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili di Bergamo in collaborazione con i Giovani Costruttori di Como, offre alcune informazioni interessanti circa la periodicità degli interventi da porre in essere per mantenere l’immobile in ottimo stato.

La guida illustra quindi le modalità e la frequenza degli interventi da compiere su:
- impianti tecnici (cucina a gas, rete distribuzione gas);
- iimpianti elettrici (interruttore differenziale salvavita, quadro elettrico, prese e spine, video-citofono, impianto messa a terra, organi comando avvolgibili)
- impianto idraulico (scarichi, rubinetti e sanitari);
- serramenti (in legno, alluminio, avvolgibili in alluminio, porte);
- pavimenti (in ceramica, in materiale lapideo, in legno).
Vengono poi fornite utili informazioni strutture, sulle murature interne e sulle coperture.

Le stesse indicazioni sono poi espresse per le parti comuni.

E’ una guida che si legge in pochi minuti, ma che contiene notizie veramente utili e per questo ne caldeggiamo la lettura a tutti i nostri utenti!

Clicca sul link sottostante per scaricare la guida

GUIDA MANUTENZIONE IMMOBILI

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