Il comma 76 dell’art. 1 della legge di Bilancio 2023 recita “Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2023, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari o dalle imprese che le hanno costruite. La detrazione di cui al primo periodo è pari al 50 per cento dell’imposta sul valore aggiunto dovuta sul corrispettivo di acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.“
Con questa agevolazione quindi, tutti i soggetti che acquistano dal costruttore nell’anno 2023 abitazioni in classe energetica A o B hanno la possibilità di recuperare il 50% di quanto versato a titolo di Iva.
La detrazione è ripartita in dieci anni come di consueto per le detrazioni 50%.
I requisiti sono sostanzialmente tre:
(i) il cedente deve essere la società che ha costruito l’immobile residenziale o un OICR; cessionario sempre solo una persona fisica avendo la norma ad oggetto detrazioni Irpef;
(ii) l’acquisto deve riguardare immobili residenziali in classe A e B senza che vengano precisati ulteriori requisiti; per cui tali immobili possono essere acquistati come prima casa (Iva al 4%), come seconda casa (Iva al 10%) e possono essere anche immobili residenziali di lusso (Iva al 22%).
(iii) l’acquisto deve perfezionarsi nel periodo dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023; l’Iva detraibile è solo quella sul corrispettivo di acquisto versata nell’anno 2023; non saranno detraibili acconti Iva sul corrispettivo versati nel 2022 anche se relativi ad acquisti che si perfezioneranno nel 2023 (cd. principio di cassa).
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ll Decreto Sostegni bis, pubblicato in G.U. il 26 maggio 2021 ha introdotto importanti agevolazioni per l’acquisto della prima casa per gli under 36.
La principale è contenuta nell’art. 64 al comma 6 in cui si afferma testualmente che “Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di eta’ nell’anno in cui l’atto e’ rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.”
Niente imposte per l’acquisto
Non saranno quindi più dovute l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sull’acquisto per le “prime case” da parte di Under 36 con abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui.
Restano da pagare l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per totali 320 euro.
Se la compravendita è assoggettata a Iva (ad esempio si compra casa da una ditta), all’acquirente under 36 spetta, oltre all’esenzione dalle imposte di registro e catastali, un credito d’imposta in misura pari proprio all’Iva pagata in relazione all’acquisto.
L’Iva deve essere pagata al venditore, ma l’acquirente matura un credito d’imposta (non rimborsabile) da compensare:
per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
per pagare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
Esenzione imposta sostitutiva mutui
Il comma 7 dell’art. 64 prevede che “I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e semprechè la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.”.
Anche questa è un’agevolazione da accogliere sicuramente con favore.
Mutui per i giovani fino a 36 anni
Sempre l’art. 64 al comma 2 prevede che all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (LEGGE CHE HA ISTITUITO IL FONDO PRIMA CASA), le parole “di eta’ inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92” sono sostituite dalle seguenti: “che non hanno compiuto trentasei anni di eta’.
Viene quindi prevista l’estensione dell’operatività del Fondo Garanzia prima casa nei confronti dei giovani. Il fondo finora ha previsto il rilascio della garanzia sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale per i giovani di etàinferiore ai 36anni con un ISEEnon superiore a 40.000 euro annui. Le richieste potranno essere presentate a decorrere dal trentesimo giorno dall’entrata in vigore del decreto, ossia dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022. La percentuale di copertura della garanzia del Fondo sarà elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione, inteso come il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori.
Un mutuo garantito si chiede direttamente a una banca che ha sottoscritto la convenzione con Consap: l’elenco sul sito www.consap.it.
Il Fondo ha oggi 137 milioni; il decreto Sostegni bis gliene da altri 290 per il 2021 e 250 per il 2022. Consap, società del ministero dell’Economia, che gestisce il Fondo, ne proseguirà l’attività fino alla scadenza della disponibilità economica. La garanzia del Fondo è finalizzata a ottenere il credito da parte della banca. In caso di rate non pagate, copre fino al 50%, o all’80% per gli under 36 con Isee fino a 40 mila euro, della quota capitale. Poi, tramite Equitalia, chiederà al mutuatario la quota anticipata, senza interessi.
Per richiedere un mutuo garantito alla banca bisogna compilare il modulo, sul sito Consap o Mef e comunque disponibile in banca. Il nuovo modulo e gli eventuali allegati saranno definiti entro il 24 giugno. La dichiarazione Isee
Ë necessaria per la garanzia più alta: 80% della quota capitale, anzichè 50%. Vale per le domande presentate dal 24 giugno 2021 al 30 giugno 2022, da giovani under 36 con Isee fino a 40 mila euro; puÚ essere richiesta a un Caf.
Ma questa garanzia, avverte Altroconsumo, vale solo per mutui con rapporto capitale/ valore della casa superiore all’80%.
Dopo che il cliente ha consegnato il modulo compilato alla banca, e che questa lo ha inviato a Consap, la società del ministero dell’Economia assicura una risposta entro venti giorni. A quel punto, la banca ha altri novanta giorni per comunicare a Consap il perfezionamento del mutuo garantito o la sua mancata erogazione (in tal caso, la garanzia decade). Ma è sempre facoltà esclusiva della banca decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.
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Il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato alla conferenza stampa organizzata a Montecitorio da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal prossimo 16 marzo, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.
Con l’occasione il Notariato ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per gli acquirenti di immobili in costruzione. La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).
1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?
Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
La tutela per chi compra prevede:
– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?
Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.
3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?
La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.
Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.
4 – Da quando si applica la nuova legge?
Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.
5 – La fidejussione ha una scadenza?
La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.
6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?
Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
7 – Cosa deve contenere il preliminare?
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?
La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.
In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.
9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?
Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.
10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?
Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.
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Per introdurre questo argomento che interessa tutti gli acquirenti di case che contraggono un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale abbiamo pensato, per i più pigri, di inserire questi due contributi video molto esaurienti.
Per i più tenaci, invece, di seguito alcune utili indicazioni:
In primo luogo, è utile ricordare che per poter detrarre gli interessi passivi deve trattarsi di mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, cioè quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, e non di altri tipi di finanziamento, anche se garantiti da ipoteca sull’immobile. La detrazione spetta su un importo massimo di 4mila euro, non può quindi superare i 760 euro (cioè il 19% di 4mila). Questa cifra va suddivisa, in caso di contitolarità del mutuo, tra i diversi intestatari, ognuno in relazione alla propria quota di interessi. Fa eccezione il caso del coniuge fiscalmente a carico, in quanto è previsto che il coniuge che sostiene interamente la spesa può usufruire della beneficio fiscale per entrambe le quote di interessi passivi.
Ma cosa accade in caso di separazione?
Secondo l’agenzia delle Entrate, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari, per cui la detraibilità non subisce variazioni, mentre, in caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, solo se nell’immobile dimorano i suoi familiari. Diversa invece l’ipotesi dell’accollo del mutuo che, come noto, non ha rilevanza esterna. In presenza di un immobile e di un mutuo cointestati tra due coniugi che si separano, se a seguito della separazione uno dei due diventa proprietario esclusivo dell’abitazione e si accolla, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, le rate residue del mutuo (che quindi continua a rimanere cointestato), potrà portare in detrazione anche le rate intestate all’ex, purché annoti sull’attestazione della banca che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario.
Un altro caso particolare si verifica quando il coniuge ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione in comproprietà con l’altro coniuge che non ha contratto il mutuo, per cui le Entrate hanno ritenuto che il primo ha diritto a detrarre gli interessi passivi rapportati all’intera proprietà dell’immobile, e non al 50%. Sulla base di tale criterio, il nudo proprietario che ha contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di un’unità immobiliare concedendone l’usufrutto al figlio, può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati, rapportati all’intero valore dell’immobile, sempre che risultino soddisfatte tutte le altre condizioni.
Per quanto riguarda l’ammontare della spesa detraibile, è opportuno ricordare che se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’abitazione principale, possono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, oltre le spese notarili e gli altri oneri accessori. Detto importo si calcola moltiplicando il costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividendo il risultato per il capitale dato in mutuo. È per questa ragione che il Caf o il professionista abilitato cui ci si rivolge per il 730 sono tenuti a chiedere oltre alle quietanze dei pagamenti effettuati nell’anno, anche il contratto di mutuo e il contratto di compravendita dell’abitazione principale.
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Tasso fisso o variabile? Tasso variabile con tetto massimo o tasso variabile con rata fissa?
Vediamo come segliere…
Non esiste una soluzione migliore in assoluto nella scelta tra tasso fisso e variabile in quanto è buona norma confrontarsi con la propria situazione finanziaria.
Il tasso di rifinanziamento principale, cioè il tasso ufficiale della Banca Centrale Europea, è oggi al minimo storico, e rimangono bassi anche Euribor e Irs,cioè i parametri più utilizzati per i mutui a tasso variabile e a tasso fisso.
Le banche, però, stanno generalmente aumentando lo spread, cioè il margine di guadagno applicato rispetto al parametro di riferimento vanificando la riduzione di Euribor e Irs con la conseguenza che i nuovi mutui risultano più costosi di quelli stipulati negli ultimi anni.
Il tasso variabile consente di approfittare dei livelli ridotti dei tassi anche se consideriamo l’aumento dello “spread” applicato dalle banche. L’attenzione va però posta sui possibili aumenti delle rate che devono essere raffrontati al reddito a disposizione di chi acquista. Il mutuo dura mediamente 20 anni e in un periodo così lungo possono avvenire grandi cambiamenti e quindi anche grandi incrementi all’importo della rata da pagare mensilmente.
Con il tasso fisso si dormono sonni più tranquilli, senza timore di un futuro rialzo dei tassi di interesse. A ciò si aggiunga il fatto che oggi il tasso fisso non è molto superiore al tasso variabile. Praticamente con il tasso fisso chi compra sa già quale sarà la rata da pagare da oggi sino all’estinzione del mutuo, però la rata è sin dall’inizio più alta rispetto al tasso variabile.
Una via di mezzo che riunisce i pregi delle due forme di mutuoè quella proposta da alcune banche: il mutuo a tasso variabile con un “tetto” massimo predeterminato. In questo modo la rata è inferiore a quella di un mutuo a tasso fisso fino a qunado i tassi rimangono bassi. Se dovessero si ha comunque la certezza di non andare oltre un certo limite (che non è molto superiore al tasso fisso che potremmo ottenere oggi). Questa soluzione costa qualcosa in più, ma la differenza è ben ricompensata dalla tranquillità che può dare questa soluzione.
Altra alternativa può essere il tasso variabile con rata fissa con il quale, al crescere dei tassi, la rata non cambia, ma il mutuo si allunga. Alla fine l’operazione potrebbe costare di più, ma è sempre meglio di trovarsi a dover pagare rate troppo alte in rapporto al reddito percepito.
Non ci piacciono invece i mutui che lasciano la possibilità di scegliere tra tasso fisso e variabile ogni tre o cinque anni. Al momento della scelta, se i tassi saranno saliti, volendo passare al fisso, bisognerà utilizzare il tasso fisso allora vigente che sarà già aumentato. Con questo mutuo quindi la possibilità di trovarsi in difficoltà a pagare le rate del mutuo non è scongiurata.
Per richieste o commenti, siamo a disposizione!
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Un numero crescente di italiani si affida al web per cercare la propria casa.
Per esperienza possiamo dire che solitamente chi propone casa attraverso la rete, siano essi costruttori o agenzie immobiliari, è titolato a farlo e utilizza la popolarità di internet solamente per proporre i propri immobili ad una vasta platea di potenziali acquirenti.
Al fine di evitare, comunque, spiacevoli sorprese segnaliamo “VIA DELLA SICUREZZA“, uno strumento realizzato dalla Polizia di Stato, in collaborazione con immobiliare.it, che elenca 5 semplici regole per trovare casa sul web in modo sicuro:
1- CERCA l’annuncio su un portale immobiliare riconosciuto;
2- CONTROLLA che la data dell’annuncio che ti interessa sia recente;
3- VERIFICA chi è il proponente dell’immobile;
4- CHIEDI tutte le informazioni che ti servono;
5- EVITA di pagare caparre per la visita dell’immobile.
