La stipula del contratto preliminare è il momento in cui la parte che intende acquistare versa il primo “acconto” alla parte venditrice.
Normalmente, nel contratto preliminare, questo “acconto” viene qualificato come caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria è sostanzialmente l’importo che, se al contratto preliminare seguirà il rogito, sarà imputata e quindi scontata dal prezzo della compravendita da corrispondere al momento dell’atto notarile.
Ma cosa succede se la compravendita, una volta stipulato il preliminare, non va a buon fine?
Le parti hanno due alternative in tal caso:
– IL RECESSO DAL CONTRATTO;
– LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO.
IL RECESSO
E’ in questo caso che opera la caparra confirmatoria.
Le parti, qualificando l’importo versato al momento del preliminare (o anche in momenti successivi) come caparra confirmatoria, stabiliscono che, qualora una delle due risulterà inadempiente, l’altra potrà recedere dal contratto senza dover porre domanda negoziale o intimare diffida ad adempiere e trattenere la caparra confirmatoria (venditore) o ovvero esigere il doppio di quella prestata (acquirente).
Esempio: al preliminare l’acquirente versa al venditore 20.000,00 Euro a titolo di caparra confirmatoria. Se l’acquirente non dovesse più essere in grado di acquistare l’immobile e il venditore esercitasse il diritto di recesso quest’ultimo si tratterrà i 20.000,00 Euro mentre se dovesse essere il venditore la parte inadempiente, l’acquirente, esercitando il recesso, avrebbe diritto a ricevere 40.000,00 Euro (il doppio della caparra confirmatoria versata al venditore rivelatosi inadempiente).
N.B.: Una volta optato per il recesso e quindi per la liquidazione forfetaria e stragiudiziale del danno, non è più possibile richiedere giudizialmente il risarcimento di un maggiore e diverso danno.
LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
L’alternativa rispetto al recesso con il conseguente utilizzo della caparra a titolo di risarcimento forfettario del danno subito è rappresentata dalla risoluzione del contratto in via ordinaria ai sensi dell’art. 1453 del codice civile, svolgendo in tal caso la caparra la funzione di garanzia per il recupero dei danni stessi.
Questa alternativa è utilizzata dai soggetti che, a fronte dell’inadempimento della controparte contrattuale, ritengono troppo esiguo l’importo della caparra confirmatoria per essere risarciti dei danni subiti. Tuttavia, la parte adempiente ha diritto al risarcimento del danno integrale subito solo se riesce a dimostrarlo e, qualora il giudice non dovesse dargli ragione, non potrà modificare la propria pretesa optando per il risarcimento forfettario pari alla caparra (o al doppio) versata o ricevuta.
Ciò significa che l’originaria domanda di risoluzione del contratto non potrà trasformarsi, vista la mal parata, in domanda di recesso e di richiesta quindi di ritenzione della caparra versata o di restituzione del doppio.
PECULIARITA’ DELLE DUE SOLUZIONI
RECESSO: zero spese legali, possibilità di stabilire sin dall’inizio l’eventuale indennizzo per il recesso
RISOLUZIONE: possibilità di ottenere indennizzi maggiori rispetto alla caparra confirmatoria, sostenimento di spese legali senza la certezza di ottenere il risarcimento preteso
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