Archive for the ‘Contratto preliminare’ Category

Fisco e Casa. Acquisto e vendita

mercoledì, aprile 15th, 2015

In fondo all’articolo è presente il link dal quale scaricare direttamente la guida dell’Agenzia delle Entrate.

La guida tratta molti degli aspetti della compravendita e precisamente:

1. PRIMA DI ACQUISTARE
>>Il contratto preliminare
>>L’obbligo di registrazione dell’agenzia immobiliare
2. LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI
>>Le imposte sull’acquisto
>>Le agevolazioni per la “prima casa”
>>Quando si perdono i benefici fiscali
>>Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
>>L’agevolazione per l’acquisto o la costruzione di abitazioni destinate alla locazione
3. DOPO L’ACQUISTO
>>Il reddito dell’abitazione
>>La detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto immobile diverso dall’abitazione
principale
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione dell’abitazione principale
>>La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati
4. LE IMPOSTE SULLA VENDITA
>>Il sistema ordinario di tassazione
>>L’imposta sostitutiva

Tutti temi trattati nel nostro Notiziario Fiscale ma ben riassunti ed aggiornati al febbraio 2015.

CLICCA QUI PER SCARICARE LA GUIDA – FISCO E CASA – ACQUISTO E VENDITA

Per eventuali dubbi commentate…

Se avete dubbi o chiarimenti da richiedere il nostro staff è a disposizione

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Affitto con riscatto – D.L. 113/2014

mercoledì, settembre 24th, 2014

affittoriscatto

 

 

 

 

 

 

 

La formula del «rent to buy» si configura come una fattispecie contrattuale nuova. È infatti facile osserverare come nel Dl 133/2014 (cosiddetto «Sblocca Italia») il legislatore abbia prestato particolare attenzione a conferire al contratto di rent to buy  un assetto assai autonomo rispetto al contratto di locazione «ordinario».

Di seguito le principali caratteristiche:

CHE COSA È IL RENT TO BUY?

Con il contratto di rent to buy, un immobile viene concesso in godimento a un soggetto al quale è anche attribuito il diritto di acquistarne la proprietà imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati. Va precisato che spesso non si tratta di un diritto, ma di un “dovere” in quanto il conduttore si obbliga, come in un contratto preliminare, all’acquisto dell’immobile pena la perdita di quanto versato.

CHE DIFFERENZA C’È CON UNA LOCAZIONE?

Il contratto di locazione attribuisce il godimento del bene locato, ma non ne dà il diritto di acquisto nè tantomeno obbliga all’acquisto.

SI APPLICANO ALL’AFFITTO CON RISCATTO LE REGOLE DELLA LOCAZIONE?

Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto; all’affitto con riscatto non si applica la disciplina vincolistica prevista dalle leggi 392/1978 e 431/1998 e quindi non sono previste durate minime come per quanto riguarda la locazione.

TRA CHI PUÒ ESSERE STIPULATO?

Il rent to buy può essere stipulato, sia come parte concedente che come parte conduttrice, da un soggetto “privato”, da un professionista, da un imprenditore individuale, da una società o da un qualunque altro ente diverso dalle società.

RIGUARDA SOLO ABITAZIONI?

La legge parla genericamente di “immobili” e quindi il contratto si presta ad avere come oggetto sia edifici (indifferentemente abitativi o strumentali) sia appezzamenti di terreno.

È UN CONTRATTO A FORMA VINCOLATA?

Si tratta di contratti a forma libera ma, se stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne è possibile la trascrizione nei Registri immobiliari, ciò da cui deriva un effetto protettivo delle ragioni del conduttore.

Sostanzialmente si rivitalizza il vecchio affitto con riscatto (con trascrizione), con obbligo del concedente, se inadempiente, di rendere tutti i canoni (con interessi) incassati sino a quel momento. Se invece a essere inadempiente è l’inquilino, perde i canoni versati. Il limite per i canoni in ritardo è determinato dalle parti, ma non può essere inferiore al 5% del loro numero. Quindi, per esempio, con 100 rate mensili se ne possono saltare cinque al massimo, poi l’accordo salta. Questa è la soglia massima ma nel contratto può essere previsto un trattamento più generoso. L’atto non può essere fatto se non vengono frazionate o cancellate eventuali ipoteche.

Dal momento che è un argomento di forte interesse siete invitati a fare commenti anche per sapere come ci comportiamo noi nella stesura di questi contratti.

Se avete dubbi o chiarimenti da richiedere il nostro staff è a disposizione.

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Contratto preliminare

mercoledì, marzo 16th, 2011


Come annunciato, dopo aver segnalato tutte le insiedie e le relative accortezze da seguire nella sottoscrizione di un contratto preliminare, ne alleghiamo uno sicuramente molto completo per la compravendita di immobili in corso di costruzione.

La compravendita di immobili da costruire è infatti maggiormente complessa rispetto al caso di immobili già finiti e per questo, come esposto nei precedenti articoli, la legge prevede particolari tutele per l’acquirente (fidejussione sugli acconti versati ecc…).

Clicca sul link sottostante per scaricare il modello di preliminare

CONTRATTO PRELIMINARE

Per qualunque informazione, siamo a disposizione.

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Immobiliareaurora.it

Dettagli indispensabili

mercoledì, marzo 16th, 2011

Ultimo dei sei appuntamenti relativi al contratto preliminare.

Il video riepiloga tutti i chiarimenti presentati nel corso dei cinque video precedenti e fornisce tutti i dettagli indispensabili cui porre attenzione nella compravendita.

Nel prossimo articolo ai nostri iscritti sara’ inviato uno schema di contratto preliminare standard utilizzabile per acquistare un immobile con inserite tutte le clausole che non devono assolutamente mancare per la tutela delle parti.

Buona visione!

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I costi del notaio

mercoledì, marzo 16th, 2011

Quinto dei sei appuntamenti relativi al contratto preliminare.

Il video fornisce informazioni relativamente ai costi del notaio per la registrazione e la trascrizione del contratto preliminare.

Ricordiamo che la trascrizione non è obbligatoria, ma può essere richiesta da chi voglia garantirsi la prelazione nel caso in cui il venditore dovesse vendere ad altri l’immobile per il quale è stato sottoscritto il preliminare.

Informiamo che, dopo la pubblicazione dell’ultimo video, ai nostri iscritti sara’ inviato uno schema di contratto preliminare standard utilizzabile per acquistare un immobile con inserite tutte le clausole che non devono assolutamente mancare per la tutela delle parti.

Buona visione!

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Cosa non deve mancare

mercoledì, marzo 16th, 2011

Quarto dei sei appuntamenti relativi al contratto preliminare.

Informiamo che, dopo la pubblicazione dell’ultimo video, ai nostri iscritti sara’ inviato uno schema di contratto preliminare standard utilizzabile per acquistare un immobile con inserite tutte le clausole che non devono assolutamente mancare per la tutela delle parti.

Buona visione!

Per qualunque informazione, siamo a disposizione.

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Contratto sicuro

mercoledì, marzo 16th, 2011

Terzo dei sei appuntamenti relativi al contratto preliminare.

Nel video alcuni utili indicazioni relative alla compravendita immobiliare tra le quali la non obbligatorieta’ di stipulare il contratto preliminare antecedentemente alla vendita definitiva dell’immobile.

Per chi, invece, sottoscrive il preliminare vengono chiariti alcuni aspetti relativi alla trascrizione dello stesso.

Buona visione!

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Una garanzia in più

mercoledì, marzo 16th, 2011

Pubblichiamo il secondo contributo video relativo al contratto preliminare, realizzato da Il Sole 24 Ore in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato.

Buona visione!

Una garanzia in piu’

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Immobili in costruzione

mercoledì, marzo 16th, 2011

Pubblichiamo il primo di sei contributi video relativi al contratto preliminare.

Di seguito si tratta di immobili in corso di costruzione.

Per qualsiasi chiarimento siamo a disposizione.

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La funzione della caparra confirmatoria

mercoledì, marzo 16th, 2011

La stipula del contratto preliminare è il momento in cui la parte che intende acquistare versa il primo “acconto” alla parte venditrice.

Normalmente, nel contratto preliminare, questo “acconto” viene qualificato come caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria è sostanzialmente l’importo che, se al contratto preliminare seguirà il rogito, sarà imputata e quindi scontata dal prezzo della compravendita da corrispondere al momento dell’atto notarile.

Ma cosa succede se la compravendita, una volta stipulato il preliminare, non va a buon fine?

Le parti hanno due alternative in tal caso:

– IL RECESSO DAL CONTRATTO;

– LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO.

IL RECESSO

E’ in questo caso che opera la caparra confirmatoria.

Le parti, qualificando l’importo versato al momento del preliminare (o anche in momenti successivi) come caparra confirmatoria, stabiliscono che, qualora una delle due risulterà inadempiente, l’altra potrà recedere dal contratto senza dover porre domanda negoziale o intimare diffida ad adempiere e trattenere la caparra confirmatoria (venditore) o ovvero esigere il doppio di quella prestata (acquirente).

Esempio: al preliminare l’acquirente versa al venditore 20.000,00 Euro a titolo di caparra confirmatoria. Se l’acquirente non dovesse più essere in grado di acquistare l’immobile e il venditore esercitasse il diritto di recesso quest’ultimo si tratterrà i 20.000,00 Euro mentre se dovesse essere il venditore la parte inadempiente, l’acquirente, esercitando il recesso, avrebbe diritto a ricevere 40.000,00 Euro (il doppio della caparra confirmatoria versata al venditore rivelatosi inadempiente).

N.B.: Una volta optato per il recesso e quindi per la liquidazione forfetaria e stragiudiziale del danno, non è più possibile richiedere giudizialmente il risarcimento di un maggiore e diverso danno.

LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

L’alternativa rispetto al recesso con il conseguente utilizzo della caparra a titolo di risarcimento forfettario del danno subito è rappresentata dalla risoluzione del contratto in via ordinaria ai sensi dell’art. 1453 del codice civile, svolgendo in tal caso la caparra la funzione di garanzia per il recupero dei danni stessi.

Questa alternativa è utilizzata dai soggetti che, a fronte dell’inadempimento della controparte contrattuale, ritengono troppo esiguo l’importo della caparra confirmatoria per essere risarciti dei danni subiti. Tuttavia, la parte adempiente ha diritto al risarcimento del danno integrale subito solo se riesce a dimostrarlo e, qualora il giudice non dovesse dargli ragione, non potrà modificare la propria pretesa optando per il risarcimento forfettario pari alla caparra (o al doppio) versata o ricevuta.

Ciò significa che l’originaria domanda di risoluzione del contratto non potrà trasformarsi, vista la mal parata, in domanda di recesso e di richiesta quindi di ritenzione della caparra versata o di restituzione del doppio.

PECULIARITA’ DELLE DUE SOLUZIONI

RECESSO: zero spese legali, possibilità di stabilire sin dall’inizio l’eventuale indennizzo per il recesso

RISOLUZIONE: possibilità di ottenere indennizzi maggiori rispetto alla caparra confirmatoria, sostenimento di spese legali senza la certezza di ottenere il risarcimento preteso

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