Si può applicare l’aliquota IVA del 4% alle prestazioni di servizi commissionate, in corso d’opera, direttamente dalla persona fisica, all’impresa appaltatrice che sta edificando la sua “prima casa” (per conto della cooperativa edilizia a proprietà divisa di cui la persona fisica è socio), al fine di apportare alcune migliorie all’abitazione.
Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 22 del 22 febbraio 2011.
Nel caso di specie, una cooperativa edilizia a proprietà divisa commissionava la costruzione di abitazioni “non di lusso” ad una società costruttrice. In corso di edificazione, il socio della cooperativa commissionava alla medesima ditta appaltatrice alcuni interventi aggiuntivi migliorativi sull’immobile abitativo che costituirà la sua prima casa. Egli concorda e gestisce direttamente con l’impresa appaltatrice l’esecuzione e il pagamento delle opere extra-capitolato che richiede.
Secondo quanto chiarito dall’Agenzia, nel caso in oggetto, l’aliquota agevolata del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72, trova applicazione:
– sia alle prestazioni rese dall’appaltatore nei confronti della cooperativa, aventi ad oggetto la costruzione dell’immobile;
– sia alle prestazioni rese nei confronti del singolo socio, relative agli interventi di miglioria (extra-capitolato).
Per quanto riguarda il primo punto, come riconosciuto dalla stessa Agenzia, non vi sono difficoltà, atteso che l’applicabilità della aliquota IVA del 4% è pacificamente riconosciuta dalla norma nel caso di prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione ex novo di fabbricati a destinazione abitativa non di lusso commissionati da cooperative edilizie.
Per quanto concerne, invece, le diverse prestazioni rese direttamente nei confronti del socio persona fisica e volte al miglioramento dell’abitazione, la risoluzione giunge, mediante un’interpretazione basata anche sulla ratio della norma agevolativa, a riconoscere la spettanza dell’aliquota del 4%.
Le migliorie si inseriscono nella costruzione
Infatti – rileva l’Agenzia – le prestazioni richieste dal socio alla società costruttrice non hanno ad oggetto un intervento di ristrutturazione edilizia, in quanto l’alloggio su cui intervengono i lavori non è ancora completamente realizzato.
Invece, sono prestazioni che si inseriscono nel processo di costruzione dell’immobile e perseguono lo scopo di inserire materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una migliore funzionalità dell’abitazione.
In quest’ottica, pertanto, tali prestazioni, in quanto relative alla costruzione dell’immobile e operate nei confronti del socio persona fisica, possono usufruire dell’aliquota agevolata del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72 a condizione che, però:
– il socio sia in possesso delle condizioni agevolative “prima casa”, definite dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e renda le dichiarazioni richieste dalla legge;
– l’abitazione, dopo le “migliorie”, conservi le caratteristiche non di lusso di cui al DM 2 agosto 1969.
Inoltre – aggiunge l’Agenzia – le conclusioni sopra raggiunte sono confermate dal fatto che, nella CM 30 novembre 2000 n. 219, sia stata riconosciuta la spettanza dell’aliquota IVA del 4% in relazione ai lavori di ampliamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione, nell’ipotesi in cui il committente sia una persona fisica in possesso dei requisiti di “prima casa”. In quella sede, infatti – ricorda l’Agenzia – la ratio era stata individuata nella finalità di agevolare interventi idonei a migliorare le condizioni di utilizzo della prima casa.
Tale idoneità – conclude l’Agenzia – ricorre certamente nel caso delle migliorie costruttive realizzate nel caso di specie.
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[…] Ricordiamo inoltre che anche sulle migliorie della prima casa è applicabile l’imposta agevola… […]
X Roberto
Nel suo caso non è applicabile l’aliquota al 4% in quanto l’immobile è ultimato.
La risoluzione n. 22 del 22 febbraio 2011 precisa infatti che per beneficiare dell’aliquota del 4% le opere devono essere realizzate esclusivamente durante la fase di costruzione di un immobile ancora non completamente terminato.
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X Luigi
Le ditte appaltatrici devono applicarle il 4% in quanto, come ha avuto modo di chiarire l’Agenzia delle Entrate (citiamo anche la circolare n. 219/E del 30 novembre 2000) anche se rese nei confronti di un soggetto diverso dal committente principale, le migliorie si inseriscono comunque nel processo di costruzione dell’immobile e hanno a oggetto l’inserimento di materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una maggiore funzionalità dell’alloggio.
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salve, da poco più di 6 mesi ho acquistato un appartamento prima casa non di lusso. Siccome voglio acquistare delle telecamere e un sistema d’allarme che monterò personalmente, posso usufruire dell’iva al 4% o al 10 %?
grazie anticipatamente per la risposta
salve, andrò a rogito a breve. il costruttore mi ha detto che per i lavori di extracapitolato devo pagare direttamente le ditte con cui lui ha contratto d’appalto. le stesse ditte dicono che l’iva che devo pagare è il 21%. il mio commercialista dice che, se voglio il 4 % sull’extracapitolato, devo passare x il costruttore e quindi far acquistare da lui stesso lìextracapitolato che io gli pagherò al rogito con iva 4% appunto. E corretta questa soluzione o le ditte appaltatrici sono obbligate a farmi il 4%? grazie